中國樓市已發出了最危險信號

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中國指數研究院5月1日發布的百城價格指數顯示,2016年4月,全國100個城市(新建)住宅環比上漲居前十位的城市依次是:惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。

此前領漲中國樓市一年半之久的深圳,新房環比漲幅只有2.84%,位居第12名。北京、廣州、上海則分別位居14名、30名和32名。

一線城市突然“熄火”,最重要的原因是出臺了嚴厲的“3.25”新政,其中尤其以深圳、上海力度最大。其實蘇州、南京、武漢等也有類似調控措施出臺,只不過比較溫柔,而且這三個城市此前漲幅較小,所以4月房價漲幅進入了前十名。

仔細觀察前10名城市,你會發現一個好玩的現象,除了廈門、南京、珠海、武漢帶有獨立上漲的特征,其他6個城市都不是本地需求驅動的,而是旁邊“老大哥”擠出效應帶動的。

深圳的力量似乎最為強大,帶動了中山、東莞和惠州三個城市的樓市(珠海其實也有深圳因素存在);葜輼鞘袣v來是深圳投資客的天下,大家屢套屢戰,韭菜割都割不完。從大亞灣到亞婆角到巽寮灣到雙月灣,鋪天蓋地的海景房80%都賣給了深圳人。每到周末、春節,在這一帶街上跑的車,基本上都是粵B牌照。

為什么深圳人這樣喜歡惠州?原因很簡單,海景房實在太漂亮,價格實在太低。

東莞雖然夾在廣州深圳之間,但房價明顯呈現三個臺階:靠近深圳的鎮最貴,然后是市中心,靠近廣州那邊的反而較低。所以,東莞無論是經濟和樓市,都是深圳的延伸和補充。

中山位于珠江口西岸,照理說應該是廣州的小弟。但深中通道概念炒了10年,前往中山買房子的外地投資客,仍然是深圳為主、廣佛為輔。

昆山和蘇州當然是上海投資客的最愛。昆山本來就是蘇州的一部分,分開說其實沒有多大意義。我在此前的專欄中分析過,上海專寵蘇州,最多給南通點雨露恩澤。至于無錫、湖州、嘉興,都很難從上海那邊獲得顯著的利益。蘇州這些年自身人口增長也非常迅速,金融體系里擁有的資金非常雄厚,跟天津、重慶、杭州是一個重量級,超過南京。所以蘇州樓市兼具“自己NB+鄰居NB”兩大特征,可以長期看好。

廊坊很有可能是過去5年里風頭最健的地級市,資金總量5年增長了150%,財政收入5年增長了接近200%,小學生人數5年增長了40%。這樣的城市,房價不漲才怪。廊坊這么N,關鍵是人家有兩大郊區,一個叫北京,一個叫天津。尤其是北京市政府東遷之后,廊坊的“北三縣”已經在北京眼皮子底下,燕郊這類地區距離北京市政府,比西城區還近。

這樣一分析,問題就很清楚了。這輪中國房地產的政策牛市,第一階段是深圳一枝獨秀,第二階段是一線城市全面上漲,F在進入第三階段,一線城市開始調控,購買力轉移到了周邊城市,造成了一線城市衛星城的大漲。

但要命的問題來了:一線城市成交量急劇下跌,新房價格開始漲不動,二手房開始微調。在這種情況下,衛星城的火爆轉瞬即逝?开毩⒁蛩刈邚姷牟糠侄城市,比如南京、廈門、武漢、合肥,以及兼具本地因素的蘇州,還能漲上一陣子。但整體而言,沒有了一線城市的領漲,行情已經進入了后半程。

我的判斷是,一兩個季度之后樓市將趨冷,大部分城市房價將進入僵持、觀望狀態。除非國家再度放松一線城市樓市的管控,否則這輪政策牛市有結束的危險。

為什么這么說?除了樓市自身的規律,還有一個因素,這就是央行貨幣政策在轉向。在CPI走高的壓力下,央行已經開始控制流動性。習總剛剛主持的政治局會議也提到了“要關注物價變化”。

不過從長遠看,中心城市優質住宅仍然值得投資和長期持有。只是從短期看,房地產在一兩個季度之后,有趨冷的可能。對此,大家要有清醒的認識。

本文作者:劉曉博,財經傳媒人!疤焯煺f錢”微信公眾號(liuxb0929)



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