2019年房企出資十大高手演繹地產版慶余年

2020-1-4 編輯:admin 來源:互聯網 閱讀次數:
  導讀: 無論2019年是歡喜還是別離,都已過去,未來全新的地產10年,市場的發展會更加多彩,存量的爭搶會更加激烈。企業要做的是結合自身優勢和特點,尋找最對自己最合適的方法,修煉投資內功,才能行以致遠。 ...
無論2019年是歡喜還是別離,都已過去,未來全新的地產10年,市場的發展會更加多彩,存量的爭搶會更加激烈。企業要做的是結合自身優勢和特點,尋找最對自己最合適的方法,修煉投資內功,才能行以致遠。

還有誰沒看過《慶余年》?

這是一部每更新一集就能上全網熱搜,火到觀眾愿意放下底線通宵看完它的盜版全集!

合理又不缺沖突的劇情設計,有血有肉又各有特色的人物設定,每一項都GET到觀眾的“爽點”。

而身為一個地產人,我發現片中十大關鍵人物的特征恰巧符合2019年投資表現卓越的十家房企。

為此,接下來將為大家盤點2019年地產投資十大高手。

2019年中國典型房企投資能力TOP10

十大高手的招式解讀

01保利——范建

進擊拿地的巨人

范建雖然不是武林高手,但卻是執掌慶國財政大權的財政部長(戶部尚書),這一特征相信非央企保利莫屬,作為地產界規模最大的央企拿地自然底氣十足,大開大合。

根據公開信息,2019年前11個月,保利的權益拿地金額為965億元,房企中位列第3。公司2019年在拿地上做了很多積極的嘗試,很多熱門的土拍中都出現了保利的身影。

比如安徽2019年總價最高的地塊6月27日被保利以46.73億元,53%的溢價率拿下。沈陽2019年總價前二的兩個地塊、佛山2019年的總價地王也紛紛被保利收入囊中。

進入12月份,保利在廣州市場上頻頻發力,在12月5日和10日的兩場土拍中,保利在廣州投資133.64億元拿下3塊用地,其中的兩塊是2019年廣州出讓地塊總價的二、四位,值得一提的是,2019年廣州的單價地王也被保利拿下。

2019年地產資金面全面收緊,央企融資上具有絕對的優勢,公司半年的有息負債總額2710億元,有息負債綜合成本僅4.99%,低于主流上市地產企業的平均融資成本6.44%。

單靠央企資質帶來的低成本融資難以實現長遠發展,公司2019年強化了資金管理,在資金趨緊的背景下實現了回籠率的顯著提升,上半年的回籠率相較于2018年同期上升了8個百分點達到86%。

02華僑城——林若甫

聚焦文旅,優化資產儲備的“文壇”巨擘

林若甫在劇中作為當朝宰相,可以說在文官方面高居榜首,權威自然是不言而喻的。

華僑城作為國資委出資企業中為數不多以文化為主業的央企,投資標的都是文旅類項目,在國內文旅產業也具有絕對的權威。

一邊賣賣賣,一邊買買買,持續優化資源儲備結構是華僑城2019年的特色。

據公開資料顯示,從2018年至今,華僑城掛牌轉讓了包括深圳、上海、海南、南京等核心城市的資產,單單2019年11月份就披露了8家公司股權掛牌轉讓的信息,總轉讓底價約52億元。這是公司持續優化資源儲備結構,滾動補充優質資源的要求所致。

2019年下半年發生了幾個大宗的轉讓,比如47億元轉讓上海的蘇河灣項目,10.4億元轉讓成都項目給融創。

通過賣賣賣實現的回款可以輕松又有效補充公司進行新投資所需的資金,作為國內文旅產業的領軍者,公司將文化旅游的品牌優勢發揮到了極致。

在2019年上半年新獲取的16個項目中,有12個項目以底價成交,公司以低成本儲備了一大批優質資源,建立了較大的成本優勢,相信這也是公司2019年上半年房地產業務能輕松實現80.57%毛利率的重要原因。

03藍光——葉流云

帶著經營思維去投資的

千億新貴

(因小編沒錢買劇集,所以人物圖片尚未出場)

葉流云,四大宗師之一,閑云野鶴般的生活著,喜歡各式各樣有趣的東西和新的嘗試。

藍光2019年實現了千億銷售,過去的幾年,藍光積極通過合作項目整合優勢資源,銷售規?焖贁U大。根據企業的經營導向,公司2019年在投資階段更加注重現金流的貢獻。

體現在投資上,公司制定了回歸新一線二線、強三線的戰略指導方針,針對高能級城市持續發力。

原因無他,高能級城市的市場需求更大,去化更快,能夠實現公司對于現金流的要求。

根據2019年半年報的數據,公司2019年上半年通過收并購、合作開發等方式新增土地儲備28個,與2018年同期基本持平。但是2018年新增的土地中,二線城市的的拿地計容建筑面積占比為31%,2019年上半年,這一比例上升到了62%。

另一個變化是2019年9月,藍光上海的運營總部正式投入到正常的使用中,顯然長三角將是藍光全國化布局的一個新核心增長點。

04龍光——燕小乙

“深耕大灣區+城市更新”的新星

燕小乙是劇中唯一擅長使用弓箭的高手,堪稱一招鮮吃遍天,這一點與龍光地產極為相似,龍光的“深耕大灣區+城市更新”策略高超有效,而且眼光極其精準。

龍光2019年的銷售目標是850億,前11個月就已經超額完成,表現優異。根據半年報的數據,大灣區的合約銷售額占比達到53.4%。

上半年公司通過公開市場招拍掛新增的117萬平方米的土地中,有39.5%位于大灣區。截至2019年6月30日,龍光土儲總貨值約7520億,大灣區占比約81%。公司堅定地看好灣區未來的發展,如果明年進入千億陣營,龍光可能是千億企業中單區域銷售和土儲占比最大的公司。

另一方面,城市更新成為公司業績持續增長的新引擎,相較于其他區域,灣區城市通過城市更新盤活存量用地的迫切程度更高。龍光每年持續不斷孵化城市更新項目,2018年孵化的佛山和珠海兩個項目貨值180億元,2019年預計孵化的項目貨值為700億元。

到2019年年中,公司的城市更新業務布局10個城市,貨值超過了3200億元,其中有90%在大灣區,高貨值和高價值讓企業具備了先發優勢。

05融創——五竹

大筆并購加深耕的“低調”野心家

融創太符合五竹的形象了,劇里打遍天下無敵手,實屬沒有感情的殺人機器。在投資領域,融創給人的氣質就是沒有感情的收購機器,兩耳不聞窗外事,一心只想買買買。

當然,還有相似五竹的地方在于總說自己看(bu)不(suan)見(zhang),其實看得比誰都清楚(suan得門清兒)。

融創入選這個榜單應該是最沒有爭議的了,我們和大家伙兒一起來分享兩個事件。

一是公司收購云南城投的優秀資產環球世紀和時代環球兩家公司,根據收購公告,兩家公司所開發運營的18個項目合計未售建筑面積約2390萬平方米。

我們估算對應的未售貨值約2400億元,樓面價1900元/平,地價房價比僅19%,而半年報的數據顯示公司目前的平均土地成本約4307元/平,融創對于并購項目的挑選和成本的控制已經到了一個新的層級上,就像五竹在劇里可以天下無敵。

二是根據半年報的數據,融創現有的2.13億平方米的土地儲備中,超過83%位于一二線城市,融創的大手筆并購會讓人忽略掉它在經營上的深耕策略。

比如武漢,融創10月16號在武漢舉辦的“共造者大會”上一次性發布了15個新品項目讓人驚嘆。比如重慶,2019年3月26、27、29日的三場土拍中,融創耗資40億元拿下5塊地,4天之后又以13.34億元收購陽光100重慶兩項目70%的股權(關于融創的深耕,我們后續也會推出相關專題)。除了買買買,區域深耕是公司發展更深層次的推動力。

現在你還會覺得融創是看不清楚嘛?

06世茂——影子

新晉并購小王子

影子作為劇里的監查院六處主辦(負責暗殺),影子行蹤詭秘,殺人于無形。世茂2019年收并購玩的風生水起,公開幾筆交易僅僅只是其2019年的部分“成果”,更多交易是沒有公開的。

世茂上半年在80天時間內,耗資200億收購了超過20個項目,加上最近沸沸揚揚的收購FS的事情,相較于過去幾年的低調,2019年的世茂儼然成為新晉的并購小王子。

上半年公司新增土地儲備1412萬平方米,從金額來看收購占比約60%。新增土地區域上看多位于二線和強三線城市,平均樓面價僅5581元/平。

世茂2019年收購的大手筆離不開充裕的資金支持,公司過去幾年穩健的財務表現使得世茂在長期資金市場上廣受歡迎,連續8年將凈負債率控制在60%以下簡直是地產行業的奇跡。

公司上半年的融資成本控制在5.6%,而且5月底獲得證監會批準的發行132億元公司債券的稀缺額度,還有尚未動用的銀行和金融機構融資額度400億元,資金充裕令人羨慕。

另外公司對回款的把控也十分嚴格,上半年回款813億元,同比上升47.7%,回款率高達81%,同比上升5個百分點。

融資的低成本以及強有力的回款現金流支持是2019年世茂收并購風聲水起的重要保障。

07新城——范閑

化險為夷,快速復原的“不死鳥”

新城2019年的遭遇和主角范閑真的太過相似,每到絕境都能化險為夷(黑天鵝事件后,迅速進行資產變現回籠現金流,不到半年重歸土地市場),讓一心準備看笑話的吃瓜群眾失望而歸。

7月初的黑天鵝事件讓新城短暫地陷入危機,新城控股的股價從7月3日的43.65元一路下滑至8月初的22.99元,接近腰斬。同時還面臨著投資機構撤資、國際三大評級機構紛紛做出負面評價、已經談好的投資項目被撤銷的情況。情況危急到大家紛紛懷疑新城還能不能撐過這個多事之秋。

但是經過快速果斷的處理,公司化險為夷,經營迅速復原。從7月25日開始的36天時間內公司連發三次公告,光速轉讓項目21個,累計回收現金101.53億元,在這樣的危機之下,每一分都是救命錢!

新城的厲害不僅于此,項目雖轉讓,但是并未折價。21個項目中金科出手最多,收購了其中的8個,共耗資27.38億元,而且都是平價收購。

加上萬達元老級大將曲德君的如約上任,以及覆蓋公司各個層級人員的大規模股權激勵,公司經營逐漸復原。

隨著公司信用逐漸恢復,美元債也成功發行,新城在公開市場上的拿地活動11月份開始逐漸活躍了起來。

1-11月份,公司實現銷售2465億元,離年初制定的2700億銷售額僅有一步之遙,穩居銷售榜第8位。

這樣的應急處理使得新城在2019年的投資榜上占據一席。從新城快速復原的案例中,我們正真看到了地產行業大象才能起舞的特點,規模越大意味著有更厚實的家底和更多的騰挪空間,碰到危急情況時才能有更多的應對方案。

08新力——四顧劍

收并購成熟,落地深耕的生力軍

(因小編沒錢買劇集,所以人物圖片尚未出場)

新力收并購的反應“快”在業內聞名遐邇,就好比劇里劍術天下第一的四顧劍(四大宗師之一),大東山上,四顧劍一劍斬盡百名虎衛。

新力用不到10年的時間實現了加快速度進行發展和香港上市,成為地產界最年輕的上市房企。新力的快在投資上也有明顯體現。

第一是收并購的速度快。16-18年的新力快速成長的時期,收并購是新力的王牌武器,2016年獲取的14塊土地中有13塊是收購所得,2017年的29個地塊有21塊是收購獲得。

對于收購來說,效率可是決定因素,每晚一天不確定性就多增一分。通過項目的不斷積累現在新力的收購操作已經足夠成熟,把時間進度控制到了極致,據說從接觸到簽署投資協議,新力的周期可以壓縮到不超過一周。

第二是落地深耕,持續擴張。新力一以貫之的策略就是進入一個新城市,通過一個項目快速落地為契機,深挖資源,短期之內形成鏈式倍增,之前的南昌和惠州是此策略的典型代表。

這一策略2019年繼續奏效,新力2017年進入成都,根據招股說明書中的數據,截至2019年3月底在成都擁有2個項目,2019年在成都快速進行了擴張,在5、6、8月共斥資超過20億元拿下3宗地塊,深耕成都。再比如新力2019年4月首次進入合肥后,短短一周后又再次拿地,8月份還受讓了新城在合肥項目公司的股權,短短半年在合肥持續擴張,延續了新力落地深耕的策略。

09正榮——慶帝

深耕城市,平滑投資的“指揮家”

2019年投資四平八穩,深耕區域,恰似劇中老謀深算的慶帝,慶帝在劇里隱藏了自己大宗師的身份,為的就是關鍵時刻可以出其不意。正榮2019年的投資策略也是在給自己積攢實力等待時機爆發。

正榮進入了千億陣營之后,發展策略發生了重大變化,正榮2019年追求的是高質量的增長,在投資中也體現出鮮明特征。

第一是城市策略上,正榮選擇了持續深耕,根據公司2019年中期報告的數據,2019年上半年集團新增地塊共22幅。通過比對我們發現這些地塊位于的城市都是正榮已確定進入的城市,經過這些年的發展,到今上半年正榮一共進入的城市也只有29個。

下半年至今新增的地塊中,根據我們的監測,除了首進廈門,其他的也是在已拓展區域內進行擴張。而規模相近的中梁截止2019年一季度已確定進入124個城市,富力也進?euml


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